热带地理 ›› 2022, Vol. 42 ›› Issue (4): 509-518.doi: 10.13284/j.cnki.rddl.003468
所属专题: 国土空间规划
• 新时期国土空间规划理论、方法与实践(二) • 下一篇
何冬华1,2,3(), 杜金莹2, 刘玉亭1(
), 杨恒2, 赵楠楠1
收稿日期:
2021-11-22
修回日期:
2022-01-04
出版日期:
2022-04-05
发布日期:
2022-04-25
通讯作者:
刘玉亭
E-mail:276063590@qq.com;ytliu@scut.edu.cn
作者简介:
何冬华(1978—),男,广东湛江人,教授级高级工程师,国家注册城市规划师,研究方向为国土空间规划、土地政策研究,(E-mail)276063590@qq.com;
基金资助:
Donghua He1,2,3(), Jinying Du2, Yuting Liu1(
), Heng Yang2, Nannan Zhao1
Received:
2021-11-22
Revised:
2022-01-04
Online:
2022-04-05
Published:
2022-04-25
Contact:
Yuting Liu
E-mail:276063590@qq.com;ytliu@scut.edu.cn
摘要:
在存量土地再开发过程中,产生的新增价值(增值空间)分配的合理性,成为影响土地再开发运行效率的关键。从尺度重构视角,构建土地再开发增值空间分配研究框架,以广州海珠湾枢纽地区为例,对自主改造、土地征收和土地整备3种再开发模式,进行尺度跃迁观察,并剖析相应的增值空间分配成效及再开发项目推进情况。研究表明,柔性跃迁的自主改造与刚性跃迁的土地征收,均是基于经济平衡进行的增值空间分配,容易挤压为社会共享的单元增值空间,导致再开发工作难以推进。而中间跃迁的土地整备,通过权力与空间的适配调整,以“储改结合”促进多方合作改造,以“单元”社会平衡为原则,促进增值空间分配的“显性化”,保障为社会共享的单元增值空间。基于此,提出土地再开发增值空间分配合理化的路径,包括:构建上级政府权威的土地整备统筹机制,构建成片连片的土地整备单元载体,构建社会平衡的显性化分配机制。
中图分类号:
何冬华, 杜金莹, 刘玉亭, 杨恒, 赵楠楠. 尺度重构视角下的土地再开发增值空间分配——以广州海珠湾枢纽地区为例[J]. 热带地理, 2022, 42(4): 509-518.
Donghua He, Jinying Du, Yuting Liu, Heng Yang, Nannan Zhao. Land Value Increment Allocation in Land Redevelopment from the Perspective of Rescaling:A Case Study of the Haizhu Bay Hub Area in Guangzhou[J]. Tropical Geography, 2022, 42(4): 509-518.
表 1
海珠湾枢纽地区再开发尺度跃迁与增值空间分配
模式 | 尺度 跃迁 | 时间 | 主体 | 尺度跃迁 | 尺度跃迁行动 | 再开发项目 开展情况 | 增值空间 分配方式 | 增值空间分配 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
自主 改造 | 柔性 跃迁 | 2011—2019年 | 旧村原土地 权属人 | 社会与经济权力跃迁 | 沥滘村引进社会资本 | 历时8年启动 开发建设 | 隐性化的 “地块”经济 平衡 | 挤压为社会共享的单元增值空间2 |
2015年 | 广州市JT集团 | 基于政府的信任,启动三滘立交地块的控规调整 | 未得到实质性开发 | |||||
2020年 | 旧厂原土地 权属人 | 通过市政协委员,对大干围化工仓库地块提出改造意向 | 未能成功开发 | |||||
土地 征收 | 刚性 跃迁 | 2013年 | 区政府 | 强势政治权力介入的“单元”征收储备方案 | 对“越秀·天悦湾”地块等周边进行收储与开发 | 获得很高的土地财政 | 隐性化的“单元”经济平衡 | 挤压为社会共享的单元增值空间2 |
2016年 | 区政府 | 将片区规划为“商业商务中心” | 区政府妥协,划为“规划待定区” | |||||
土地 整备 | 中间 跃迁 | 2019 | 广州市JT集团 | 权力与空间的适配调整 | 市国资委将广州市GJ集团土地无偿划转;市级政府部门主导实施土地整备工作 | 海珠湾过江隧道重点工程顺利落地 | 显性化的“单元”社会平衡 | 保障为社会共享的单元增值空间2 |
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