热带地理 ›› 2020, Vol. 40 ›› Issue (5): 795-807.doi: 10.13284/j.cnki.rddl.003273
收稿日期:
2019-10-11
修回日期:
2020-05-19
出版日期:
2020-09-28
发布日期:
2020-10-10
通讯作者:
李静
E-mail:86798083@qq.com;562817666@qq.com
作者简介:
陈嘉平(1984—),男,广东顺德人,主任规划师,硕士,主要研究方向为科技创新、城市更新、新马克思主义地理学,(E-mail)
Jiaping Chen1(), Jing Li1(
), Yaohong Wen2
Received:
2019-10-11
Revised:
2020-05-19
Online:
2020-09-28
Published:
2020-10-10
Contact:
Jing Li
E-mail:86798083@qq.com;562817666@qq.com
摘要:
创新活动正向特大城市集中,按地租理论,市区旧厂房用地将形成土地租金剩余。城市政府通过调整城市更新政策,在不同主体间分配旧厂房改造带来的土地租金剩余并向市场供应创新空间。文章以广州、深圳为例,讨论城市政府在财政和土地资源约束下,选择相应旧厂房改造政策管控工具和土地租金剩余的分配方式,形成不同的创新空间供给路径,从而塑造了不同的城市景观。深圳由于土地财政依赖程度较低,但新增土地资源严重困乏,在旧厂房的功能转换、开发强度、产权等方面的管控相对较为宽松,大力推进全面改造的“工改工”项目,向市场让渡较多土地租金剩余并供给大量中高成本、高品质的创新空间。广州则在债务及财政压力下,选择通过国有土地旧厂房“工改居”和“工改商”获取较多土地剩余,而市内的村级工业园则在政府严格管控下通过“非正式”更新的方式自行获取租金剩余,并提供大量中低成本及品质的创新空间。对此,建议广州应进一步加强对国有旧厂房及村级工业园等存量工业用地的梳理摸查,结合空间规划与城市功能布局,分类整治,分区引导一批集体旧厂房完善用地、规划、建设、环保等手续,实现“正式”、全面、彻底的功能转换升级,为创新型产业发展提供优质空间支撑;而深圳则应通过进一步的精细化管控,防止“工改工”项目的房地产化,保障创新型产业空间的供给。
中图分类号:
陈嘉平, 李静, 温耀鸿. “土地租金剩余”视角下旧厂房改造为创新空间的路径研究——基于广州、深圳对比分析[J]. 热带地理, 2020, 40(5): 795-807.
Jiaping Chen, Jing Li, Yaohong Wen. Supplying Space for Innovation from the Old Factory from the Perspective of Land Rent Residual: Comparison between Guangzhou and Shenzhen[J]. Tropical Geography, 2020, 40(5): 795-807.
表1
2009—2017年广深土地财政及其占地方财政收入比重"
年份 | 土地税收收入/亿元 | 国有土地使用权出让收入/亿元 | 地方财政收入/亿元 | 土地财政收入占地方财政收入比重/% | |||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
广州 | 深圳 | 广州 | 深圳 | 广州 | 深圳 | 广州 | 深圳 | ||||
2009 | 138 | 84 | 502 | 139 | 1 108 | 1 051 | 58 | 21 | |||
2010 | 181 | 117 | 319 | 194 | 1 399 | 1 344 | 36 | 23 | |||
2011 | 207 | 147 | 309 | 209 | 1 535 | 1 611 | 34 | 22 | |||
2012 | 256 | 192 | 263 | 323 | 1 580 | 1 509 | 33 | 34 | |||
2013 | 263 | 235 | 760 | 416 | 2 088 | 1 724 | 49 | 38 | |||
2014 | 318 | 286 | 876 | 584 | 2 319 | 2 083 | 51 | 42 | |||
2015 | 314 | 357 | 965 | 809 | 2 391 | 2 727 | 53 | 43 | |||
2016 | 336 | 413 | 681 | 893 | 2 218 | 3 136 | 46 | 42 | |||
2017 | 320 | 462 | 1 123 | 961 | 2 845 | 3 332 | 51 | 43 |
表3
广州与深圳创新空间供给路径对比"
城市 | 深圳 | 广州 | |
---|---|---|---|
空间供给路径 | 高成本和高品质空间供给和房地产化 | 二元管控下的“非正式”更新与中低成本空间供给 | |
土地租金剩余激励 | 财政压力 | 财政压力较小 | 政府债务及财政压力大 |
建设用地资源 | 新增建设用地十分有限 | 新增建设用地资源相对有限 | |
激励效果 | 政府让渡土地租金剩余,对市场形成强激励 | 债务和财政压力对政府形成强激励 | |
政 策 工 具 | 核心政策 | 《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及相关配套政策;《深圳市城市规划标准与准则(2014)》 | 《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》《广州市城市更新办法》及其配套文件 |
功能转变管控 | 鼓励“工改工”,以拆除重建为主,实现彻底的功能转换 | 在严管控下,大部分集体旧厂房通过“非正式”的改建、扩建等实现功能转换 | |
产权管控 | 改造后的工业楼宇及配套设施在补缴地价后均可分割转让、抵押、交易 | “非正式”改造的集体旧厂房无明确的产权保障 | |
开发强度管制 | 开发强度较高,达4.0和6.0 | 集体旧厂房非正式改造开发强度较低 | |
空间供给效果 | 有效激活市场,累计供应批复122宗工改工(2013—2018年) | 集体旧厂房通过微改造和“非正式”更新提供了大量的创新空间 |
保继刚,李郇.2012.“借口”:中国城市资本高度集聚的政治经济学分析框架.人文地理,27(4):1-8. [Bao Jigang and Li Xun. 2012. "Excuses": A Political Economic Analysis of the High Concentration of Capital in Urban China. Human Geography, 27(4): 1-8. ] | |
陈嘉平,黄慧明,陈晓明.2018.基于空间网格的城市创新空间结构演变分析——以广州为例.现代城市研究,(9):84-90. [Chen Jiaping, Huang Huiming and Chen Xiaoming. 2018.The Evolution of Urban Innovation Spatial Structure on the Basis of Spatial Grids: A Case Study of Guangzhou. Modern Urban Research, (9): 84-90. ] | |
蔡青.2018.上海工业遗产转型创意产业园区数据分析与发展研究.遗产与保护研究,3(7):83-88.[Cai Qing. 2018.Research on Data Analysis and Development of Shanghai Industrial Heritage Transformation into Creative Industrial Park. Research on Heritages and Preservation, 3(7): 83-88.] | |
段德忠,杜德斌,刘承良.2015.上海和北京城市创新空间结构的时空演化模式.地理学报,70(12):1911-1925. [Duan Dezhong, Du Debin and Liu Chengliang. 2015. Spatial-Temporal Evolution Mode of Urban Innovation Spatial Structure: A Case Study of Shanghai and Beijing. Acta Geographica Sinica, 70(12): 1911-1925. ] | |
Esmaeilpoorarabia N, Yigitcanlara T and Guaraldab M. 2018. Place Quality in Innovation Clusters: An Empirical Analysis of Global Best Practices from Singapore, Helsinki, New York, and Sydney. Cities, 74: 156-168. | |
方力.2016.城市工业用地更新机制及策略研究——以上海市闵行区为例.南京:南京工业大学.[Fang Li. 2016. The Research of Urban Industrial Land Renewal Mechanism and Strategy: A Case Study of Minhang District in Shanghai City. Nanjing: Nanjing Tech University. ] | |
付宇,陈珊珊,张险峰.2018.城市更新政策经验及启示——基于上海、广州、深圳三地的比较研究. 杭州:2018中国城市规划年会.[Fu Yu, Chen Shanshan and Zhang Xianfeng. 2018. Urban Regeneration Policy Experience and Inspiration—A Comparison Research of Shanghai, Guangzhou and Shenzen. Hangzhou: Chinese Urban Planning Annual Forum 2018. ] | |
广州市财政局.2018.关于公开广州市2017年预算执行情况和2018年预算的说明. 广州:广州市财政局. [Guangzhou Municipal Finance Bureau. 2018. About Announcing Guangzhou Final Account of Budget for 2017 and Budget for 2018. Guangzhou: Guangzhou Municipal Finance Bureau. ] | |
广州市城市更新局.2018.关于荔湾区广船地块旧厂更新改造实施方案的批复.(2018-05-07)[2020-04-06]. http://www.gz.gov.cn/zfjgzy/gzscsgxj/xxgk/tzgg/content/mpost_2988478.html. [Guangzhou Urban Renewal Bureau. 2018. Planning Permission of Guangzhou Shipyard Old Factory Renewal and Implementaion Plan of Liwan District. (2018-05-07) [2020-04-06]. http://www.gz.gov.cn/zfjgzy/gzscsgxj/xxgk/tzgg/content/mpost_2988478.html. ] | |
广州市房地产租赁管理所.2017.广州市用房租金参考价.(2018-03-08)[2020-04-06]. http://zfcj.gz.gov.cn/zwgk/zsdwxx gkzl/fdczlgls/zjckj/content/ post_2574801.html. [Guangzhou Real Estate Renting Management Office. 2017. Guangzhou Property Renting Reference Price. (2018-03-08) [2020-04-06]. http://zfcj.gz.gov.cn/zwgk/ zsdwxxgkzl/fdczlgls/zjckj/content/post_2574801.html. ] | |
广州年鉴编纂委员会.2018.广州年鉴.(2018-11-15)[2020-04-06]. https://navi.cnki.net/KNavi/YearbookDetail?pcode=CYFD&pykm=YGDGZ&bh=. [The Compiling Committee of Guangzhou Yearbook. 2018. Guangzhou Yearbook. (2018-11-15) [2020-04-06]. https://navi.cnki.net/ KNavi/ YearbookDetail?pcode=CYFD&pykm=YGDGZ&bh=.] | |
广州市统计局.国家统计局广州调查队. 2018.广州市统计年鉴. (2018-11-15)[2020-04-06]. https://data.cnki.net/yearbook/Single/ N2019120168. [Statistics Bureau of Guangzhou2018.Investigating team of Guangzhou. National Bureau of Statistics. Guangzhou Statistic Yearbook. (2018-11-15) [2020-04-06]. https://data.cnki.net/yearbook/Single/N2019120168. ] | |
国家发展和改革委员会.2014.国家新型城镇化规划(2014-2020年).(2014-03-07)[2020-04-06].http://www.gov.cn/gong bao/content/2014/content_2644805.htm. [National Development and Reform Commission. 2014. National New Urbanization Planning(2014-2020). (2014-03-17) [2020-04-06]. http://www.gov.cn/gongbao/content/2014/content_2644805.htm. ] | |
郜昂,邹兵,刘成明.2017.由“单一”转向“复合”的深圳旧工业区更新模式探索.规划师,33(5):114-119. [Gao Ang, Zou Bing and Liu Chengming. 2017. From ‘Singular’ to 'Complex': Old Industrial District Renewal, Shenzhen. Planners, 33(5): 114-119. ] | |
胡品平,周林,周怀峰.2018.合作视野下的企业孵化服务网络建设研究——基于广州众创五号空间的案例.科技管理研究,38(14):160-166. [Hu Pinping, Zhou Lin and Zhou Huaifeng. 2018. Research on Enterprise Incubation Service Network Construction in the View of Cooperation: A Case Study Based on Guangzhou Zhongchuang 5 Space. Science and Technology Management Research, 38(14): 160-166. ] | |
Katz B and Wagner J. 2014. The Rise of Innovation Districts: A New Geography of Innovation in America. Washington D C: Metropolitan Policy Program at Brookings. | |
Lang W, Chen T and Li X.2016. A New Style of Urbanization in China: Transformation of Urban Rural Communities. Habitat International, 55: 1-9. | |
赖亚妮,吕亚洁,秦兰.2018.深圳市2010—2016年城市更新活动的实施效果与空间模式分析.城市规划学刊,(3):86-95. [Lai Yani, Lv Yajie and Qin Lan. 2018. An Explorative Study on Implementation Effects and Spatial Patterns of Urban Renewal Practices in Shenzhen from 2010 to 2013. Urban Planning Forum, (3): 86-95. ] | |
卢卓.2012.基于创业型城市建设的创业孵化基地分类规划研究.改革与战略,28(4):35-37,83. [Lu Zhuo. 2012. Research on Classification and Planning of Business Incubator Based on the Entrepreneurial City. Reformation & Strategy, 28(4): 35-37, 83. ] | |
李福映,郑清菁.2019.都市区创新空间布局模式探讨与规划实践——以青岛市为例.城市发展研究,26(8):111-117. [Li Fuying and Zheng Qingjing. 2019.Research on Layout Pattern and Planning Method of Innovation Space in Metropolitan Area: A Case Study of Qingdao. Urban Development Studies, 26(8):111-117. ] | |
李凤珍,李郇,陈乐.2016.广州市土地财政依赖度研究——基于2000—2010年数据的分析.广东行政学院学报,28(5):17-24. [Li Fengzhen, Li Xun and Chen Le. 2016. A Study on Guangzhou's Dependency on Land Finance Based on Data Analysis from 2000 to 2010. Journal of Guangdong Institute of Public Administration, 28(5): 17-24. ] | |
李郇,徐现祥.2008.转型时期城中村演变的微观机制研究.城市与区域规划研究,1(1):55-69. [Li Xun and Xu Xianxiang. 2008. Land Property Right and Behavioral Incentives: The Microscopic Mechanism of the Evolvement of Urban Villages. Urban and Regional Planning Research, 1(1): 55-69. ] | |
宁一洁.2014.城市功能复合景观设计研究. 西安:西安建筑科技大学,83. [Ning Yijie. 2014. Urban Functional Composite Landscape Design Research. Xi'an: Xi'an University of Architecture and Technology. ] | |
Rajakallio K, Cuthbertson R, Pulkka L and Junnila S. 2018. Creating Urban Platforms—Opportunities and Challenges for Innovation in Commercial Real Estate Development. Cities, 77: 92-103. | |
深圳市财政局.2018.深圳市本级政府性基金收支决算(草案).(2018-02-13)[2020-04-06]. http://www.sz.gov.cn/cn/xxgk/zfxxgj/zjxx/szfczyjs/201802/P020180202577253457805.pdf. [Shenzhen Bureau of Statistics. 2018. The Final Accounting of Shenzhen Government Fund (Draft). (2018-02-13) [2020-04-06]. http://www.sz.gov.cn/cn/xxgk/zfxxgj/zjxx/szfczyjs/201802/P02018020 2577253457805.pdf. ] | |
深圳市城市更新和土地整备局.2018.深圳市城市更新单元计划. (2018-02-13)[2020-04-06]. http://www.sz.gov.cn/szcsgxtdz/gkmlpt/content/7/7019/post_7019483.html#19176. [Shenzhen Urban Renewal and Land Preparation Bureau. 2018.Urban Renewal Unit plan of Shenzhen (2018-02-13) [2020-04-06]. http://www.sz.gov.cn/szcsgxtdz/gkmlpt/content/7/7019/post_7019483.html#19176. ] | |
深圳市房屋租赁管理处.2016.深圳市2016年房屋租金指导租金表.(2016-12-26)[2020-04-06]. http://www.szfwzl.com/mod_ download-download-dw_id-67.html.[Shenzhen Housing Renting Management Office. 2016. Shenzhen Housing Renting Reference Price Charts. (2016-12-26) [2020-04-06]. http://www.szfwzl.com/mod_download-download-dw_id-67.html. ] | |
深圳市统计局,国家统计局深圳调查队. 2018.深圳市统计年鉴.(2019-12-01)[2020-04-06]. https://navi.cnki.net/KNavi/ Year book Detail?pcode=CYFD&pykm=YZEEE&bh=. [Shenzhen Bureau of Statistics, and Investigating Team of Shenzhen. 2018. National Bureau of Statistics. Shenzhen Statistic Yearbook.(2019-12-01)[2020-04-06]. https://navi.cnki.net/KNavi/Year bookDetail?pcode=CYFD&pykm=YZEEE&bh=. ] | |
唐燕,杨东.2018.城市更新制度建设:广州、深圳、上海三地比较.城乡规划,(4):30-40.[Tang Yan and Yang Dong. 2018. The Institution Construction of Urban Regeneration: A Comparative Study on Guangzhou, Shenzhen and Shanghai. Urban and Rural Planning, (4): 30-40. ] | |
唐婧娴.2016.城市更新治理模式政策利弊及原因分析——基于广州、深圳、佛山三地城市更新制度的比较.规划师,32(5):47-53.[Tang Jingxian. 2016. An Analysis of Different Urban Renewal Policies Under Different Models: Guangzhou, Shenzhen and Foshan Cases. Planners, 32(5): 47-53. ] | |
王承云.2015.研发产业与城市创新空间.上海:上海社会科学院出版社. [Wang Chengyun. 2015. Research and Design Industry and Urban Innovative Space. Shanghai: Shanghai Academy of Social Sciences Press. ] | |
王鹏,单樑.2018.存量规划下的旧工业区再生——以深圳旧工业区城市更新为例.城市建筑,(3):62-65.[Wang Peng and Shan Liang. 2018.On the Old Industrial Regeneration under the Inventory Planning: A Case Study of the Urban Renewal of Old Industrial Areas in Shenzhen. Urbanism and Architecture, (3): 62-65. ] | |
吴群,李永乐.2020.财政分权、地方政府竞争与土地财政.财贸经济,(7):51-59. [Wu Qun and Li Yongle. 2020. Distributed Rights of Finance, Local Government Competition and Land Finance. Finance & Trade Economics, (7): 51-59. ] | |
严若谷,周素红.2015.产业升级背景下的城市存量产业用地再开发问题与路径.上海城市规划,(3):28-32,62. [Yan Ruogu and Zhou Suhong. 2015. Study on the Stock Urban Industrial Land Redevelopment under the Background of Industrial Upgrading. Shanghai Urban Planning Review, (3): 28-32, 62. ] | |
张建荣,李孝娟.2011.直面旧工业区“未合法”工业用地的改造困境——以深圳为例.城市规划,35(10):74-77. [Zhang Jianrong and Li Xiaojuan. 2011. Discussion on Transformation Predicament of Illegal Industrial Land in Old Industrial Areas: A Case Study on Shenzhen. City Planning Review, 35(10): 74-77. ] | |
张艳芬. 2017. 广州将优先改造303个村级工业园,南方都市报,2017-05-25(A11).[Zhang Yanfen. 2017. 303 Villiage-Owned Industrial Parks Will be Upgraded in Guangzhou. Nanfang Metropolis Daily, 2017-05-25 (A11). ] | |
曾鹏.2007.当代城市创新空间理论与发展模式研究.天津:天津大学,254.[Zeng Peng. 2007. The Reseach of Urban Innovation Space Theory and the Development Mode. Tianjin: Tianjin University, 254. ] | |
曾堃,刘松龄,俞敏.2017.广州零散工业用地调整策略研究——基于创新型产业发展视角.城市规划,41(10):60-67.[Zeng Kun, Liu Songling and Yu Min. 2017. Research on Adjustment Strategy for Scattered Industrial Land in Guangzhou: From the Perspective of Innovative Industry Development. City Planning Review, 41(10): 60-67. ] | |
郑德高,卢弘旻.2015.上海工业用地更新的制度变迁与经济学逻辑.上海城市规划,(3):33-40.[Zheng Degao and Lu Hongyu. 2015. Institutional Change and Economic Logic of Shanghai Industrial Land Renewal. Shanghai Urban Planning Review, (3): 33-40. ] | |
中国财政年鉴编辑委员会.2018.中国财政年鉴.(2018-12-29)[2020-04-06]. https://navi.cnki.net/KNavi/YearbookDetail?pcode=CYFD&pykm=YZGCZ&bh=. [The Compiling Committee of Finance Yearbook of China. 2020. Finance Yearbook of China. (2018-12-29) [2020-04-06]. https://navi.cnki.net/KNavi/Year bookDetail?pcode=CYFD&pykm=YZGCZ&bh=. ] |
[1] | 朱洪平, 朱文涛, 郑荣宝. 地铁对服务业集聚的影响——以广州市为例[J]. 热带地理, 2021, 41(1): 114-123. |
[2] | 李嘉欣, 郑卓, 谷俊杰, 马婷, 易西兵, 汤永杰. 广州城区晚全新世环境变迁与人类活动[J]. 热带地理, 2021, 41(1): 67-81. |
[3] | 潘卓林, 刘晔, 刘于琪, 李志刚. 基于场域理论的城中村村民市民化研究——以广州猎德复建房社区为例[J]. 热带地理, 2020, 40(6): 981-992. |
[4] | 林琳, 严程棋, 杨莹, 范艺馨, 吴箐. 广州老年人小病慢病“旁路”就医行为及其影响因素[J]. 热带地理, 2020, 40(6): 993-1003. |
[5] | 边艳, 周春山, 胡锦灿. 基于住房需求意愿的广州市中产阶层住房区位选择[J]. 热带地理, 2020, 40(5): 832-842. |
[6] | 贺辰戋, 欧阳婷萍, 彭莎莎. 广州市表层土壤磁学性质的空间插值方法比较[J]. 热带地理, 2020, 40(5): 903-918. |
[7] | 刘颖, 袁媛, 邢汉发, 孟媛, 牛通. 街景图片识别城市贫困的适用性——基于广州市中心城区的验证[J]. 热带地理, 2020, 40(5): 919-929. |
[8] | 辛晓东, 保继刚, 刘义. 展馆迁址对城市星级酒店营收格局的空间重构——广交会实证[J]. 热带地理, 2020, 40(5): 930-941. |
[9] | 李秋萍, 刘慧敏, 卓莉, 陶海燕, 栾学晨. 降雨天气下城市道路速度变化的差异及其影响因素[J]. 热带地理, 2020, 40(4): 744-751. |
[10] | 朱战强, 陶小芳, 周素红. 城市居民超重的居住分异[J]. 热带地理, 2020, 40(3): 487-497. |
[11] | 张晨, 肖大威, 黄翼. 广州市美丽乡村空间分异特征及其影响因素[J]. 热带地理, 2020, 40(3): 551-561. |
[12] | 宋洁, 周素红, 彭伊侬, 林荣平, 徐建斌. 基于移动监测的城市PM2.5污染时空模式研究——以广州市中心区为例[J]. 热带地理, 2020, 40(2): 229-242. |
[13] | 林勋媛, 王广兴, 胡月明. 基于开放大数据的广州市中心城区职住平衡特征研究[J]. 热带地理, 2020, 40(2): 254-265. |
[14] | 张晨, 周霞, 李勇, 杨骥, 李林. 半封闭大棚实验下广州市植被滞尘光谱特征分析[J]. 热带地理, 2020, 40(2): 266-277. |
[15] | 庄浩铭, 刘小平. 基于出租车轨迹数据的城市空间结构变化研究——以深圳市为例[J]. 热带地理, 2020, 40(2): 217-228. |
|